주택담보대출 LTV DTI DSR 이란

주택담보대출 LTV, DTI, DSR에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 아파트나 빌라같은 주거형 주택을 구입할때 금융권에서 비용을 차입해서 구입을 합니다. 주택을 담보로 제공하고 대출을 받는 경우에 해당하지만, 무한정 제공하는게 아닌 한도가 정해져 있습니다. 주택담보대출 한도 및 계산방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

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주택담보대출 이란

주택을 구입할때 담보를 통해서 자금을 융통하는 방법에 해당합니다. 우리나라의 경우 LTV, DTI, DSR 제한이 있기 때문에 현재의 나의 자금뿐만 아니라 3가지 제한사항을 이용해서 내가 받을 수 있는 금액 한도를 계산을 해봐야 합니다.

무작정 주택을 매수를 했는데, 원하는 만큼 주택담보대출이 안나오면 신용대출이나 다른 사금융을 이용을 해야합니다. 하지만 위 3가지 제약으로 모든 대출의 한도가 결정이 되기 때문에 정확한 의미를 알고 나의 한도 계산기를 통해서 정확한 금액을 알고 주택을 매수하는게 중요 합니다.

LTV, DTI, DSR의 정보 전달에 앞서 나에게 맞는 주택담보대출 상품을 알고 싶은 경우라면 공공기간에 해당하는 한국주택금융공사의 담보대출 찾기 서비스를 이용해보시기 바랍니다. 한국주택금융공사 담보대출 찾기 서비스는 아래 버튼을 눌러서 확인할 수 있습니다.

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주택담보대출 LTV 이란

주택담보대출 LTV 용어를 풀어서 쓰면 “Loan to Value” 입니다. 담보인정비율에 해당하는데요. 이렇게 풀어서 의미를 전달하면 정확하게 전달이 되지 않고 왜곡이 됩니다.

즉, 우리가 은행에서 담보를 제공하고 대출을 하는경우 은행에서는 우리 담보를 평가를 하게 됩니다. 담보를 평가 후 인정해주는 시세에 해당합니다. 매수하려고 하는 아파트의 가격이 10억이라면 금융권에서는 보통 60~80% 수준의로 담보를 인정을 해줍니다.

주택담보대출 LTV는 퍼센티지로 표현을 합니다. LTV 80% 또는 LTV 70%라는 얘기를 많이 들어봤을텐데요. 우리나라의 경우 LTV는 70~80% 수준으로 제한이 되어 있습니다. 10억의 주택을 매수하는 경우 LTV 70% 적용이라면 7억까지 대출을 해줄 수 있도록 담보인정비율을 갖는다고 생각하면 됩니다.

주택 가격이 올라갈수록 LTV를 낮추면 한도가 떨어지게 되며, 원하는 금액만큼 대출이 안나오기 때문에 집값을 조절하게 됩니다. 현재 기준 LTV는 70%에 해당하지만 생애최초 또는 신생아 특례대출 같은 상품은 LVT를 80%로 상향된 한도를 제공합니다.

주택담보대출 DTI 이란

DTI는 Debt to Income 입니다. 즉, 총부채상환비율을 의미를 합니다. 차입자가 벌 수 있는 총수입에 대해서 부채의 비율을 의미를 합니다. DTI를 계산을 할때 주택담보대출뿐만 아니라 다른 대출까지의 상환액을 합산해서 비율로 나타냅니다.

DTI = (주택담보대출 원리금상환액 + 기타대출 이자포함 상환액) / 연간소득

DTI는 연봉에 대한 대출의 비율로 표현을 하면서 얼마나 대출을 갚을 수 있는지에 대한 능력을 숫자로 표현한 비율에 해당합니다. 주택담보대출을 받기 위해서는 LTV 한도내에서 다시 DTI를 적용하기 때문에 원하는 금액보다 더 적게 대출을 받을 수 있습니다.

주택담보대출 DSR 이란

DSR은 Debt to Service Ratio 입니다. DSR을 우리나라 말로 표현을 하면 ‘총부채원리금상환비율’을 의미합니다. 연간 벌어들이는 총소득에서 금융부채의 원리금 상환액을 비율로 나타내는것 입니다.

DSR = (주택담보대출 원그림상환액 + 기타 대출 원리금상환액) / 연간소득

DTI와 DSR 차이

주택담보대출에 대해서 알아보면 DTI와 DSR에 대해서 혼동해서 사용하거나 헷갈리는 경우가 많습니다. DTI와 DSR은 주택담보대출 원리금상환액은 동일하지만 기타 대출에 대해서 ‘원리금상환액’ 또는 ‘이자상환액’에 대한 차이가 있습니다.

DTI보다 DSR이 더 타이트한 제약사항에 해당하는데요. DSR에서 사용하는 ‘기타 대출 원리금 상환액’은 원금과 이자가 균등하게 상환하는것으로 계산하기 때문에 DTI 비율 계산에서 사용하는 이자상환액보다 더 높을 수 밖에 없기 때문입니다.

DTI DSR 직접 계산해보기

DTI보다 DSR이 더 높은 규제에 해당하는데요. 아래와 같은 예를 들어보면서 계산을 해볼게요.

홍길동의 연간 총소득은 2000만원 입니다. 신용대출을 매월 원금 200만원씩 상환하고 있으며 이자는 20만원 입니다. 학자금 대출은 매월 100만원씩 원금을 상환하고 있으며 이자는 20만원 입니다.

위와 같은 경우라면 DTI와 DSR은 아래와 같이 계산할 수 있습니다.

DSR = (200 + 20 + 100 + 20) / 2000 = 17%

DTI = (20 + 20) / 2000 = 2%

주택담보대출 한도

주택담보대출을 받기 위해서는 LTV, DTI 그리고 DSR까지 모두 생각을 해야합니다. 일반 상황에서 주택을 구입하는 경우 LTV는 70% 입니다. 최초 주택 구입이나 신혼부부, 청년같은 특례 상품을 이용하는 경우 LTV는 80%까지 상향됩니다.

하지만 LTV만 가지고 주택담보대출 한도가 결정되지 않습니다. 다른 대출까지 모두 살펴봐서 원금과 이자를 갚을 수 있는 능력을 고려를 해야하는데요. DTI와 DSR이 이 경우에 해당합니다.

규제가 심한 경우 DTI가 아닌 DSR을 이용해서 다시 한도를 결정하게 됩니다. 현재 우리나라의 경우 주택 거품으로 대출을 조절하고 있기 때문에 DTI가 아닌 DSR 40% 비율로 주택담보대출을 정하고 있습니다. 그렇다고 DTI를 사용하지 않은건 아닙니다. 생애최초, 디딤돌, 특례 대출의 경우 청년들 또는 신혼부부들같이 경제적 능력이 많이 없는 경우 DSR이 아닌 DTI 60%를 통해서 더 많은 금액을 대출을 해주고 있습니다.

일반적인 경우 대출 한도는 아래와 같은 비율로 인정이 됩니다. DSR이 적용되지 않은경우 LTV + DTI를 이용하며, DSR이 적용된 경우에는 LTV + DSR을 이용해서 한도가 결정이 됩니다.

구분	주택담보대출 비율	구분
LTV	70%	주택담보인정비율
DTI	60%	총부채상환비율
DSR	40%	총부채원리금상환비율

주택담보대출 DSR 계산기

LTV, DTI, DSR에 대해서 정확한 의미를 알고 있으면 좋지만, 꼭 그렇게 알고 있지 않아도 됩니다. 주택담보대출 계산기는 인터넷에서 쉽게 이용할 수 있기 때문입니다. 주택담보대출 계산기를 통해서 연간소득과 현재의 대출의 원금과 이자에 대해서 입력을 하면 현재 나의 입장에서 받을 수 있는 주택담보대출을 확인할 수 있습니다.

주택담보대출 DSR 계산기는 부동산닷컴 사이트 또는 스마트폰 앱의 카카오페이를 통해서 간편하게 계산할 수 있습니다. 하지만 본인 대출이나 이자 그리고 소득에 대해서 정확하게 입력을 해야하기 때문에 금융권에서 조회한 결과와 차이가 발생할 수 있는점 양지하시기 바랍니다. 본인의 DSR을 계산해보고 싶은 분이라면 아래 버튼을 눌러서 소득 및 대출 정보를 입력해보시기 바랍니다.

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